[아기곰의 재테크 불변의 법칙] 주요 내용 요약

부동산, 주식 등 다양한 재테크에 있어 변하지 않는 법칙들에 대하여 이해하기 쉽게 설명해주고 있는, <아기곰의 재테크 불변의 법칙> 책을 읽으며 개인적으로 판단한 주요 내용을 기록해 보았습니다. 책을 요약한 글은 아닙니다. 이 책은 재테크 분야에서 오래전부터 유명해서 저도 지인 추천을 받아 구입하게 되었습니다. 

 

 

재테크 추천도서 <아기곰의 재테크 불변의법칙>

 

 

1. 고스톱을 닮은 의사결정

고스톱 게임에서 이기려면 냉철한 상황 판단과 의사 결정을 하고, 전략의 선택과 집중을 통해 상대를 몰아붙여야 한다.

크게는 회사의 경영이나 작게는 개인의 재테크 전략도 이와 다르지 않다.

 

상대가 점수가 나지 않을 정도만 견제를 하고 자신이 이길 수 있는 분야에 투자를 하는 것이 경영이다.

 

고스톱의 요체가 의사 결정 과정이라고 한다면, 경영도 마찬가지다. 경영의 정의 중 하나가 '한정된 자원을 투여하는 우선순위를 정하는 것'이다.

 

2. 최종 결정권자는 숨어 있어라

협상을 하다가 시간이 필요한 경우 또는 국면을 바꿔 볼 필요가 있는 경우, 최종 결정권자를 활용하는 것이 좋다.

마치 최종 결정권자와 상의해야 하는 것처럼 시간을 끌어보는 전략이다.

 

실제로 본인이 최종 결정자라 할지라도 우리는 협상을 위해 최종 결정권자를 찾거나 만들 수 있다. 성격이 괴팍한 장모나 시어머니 등 가상의 의상 결정권자를 만들 수도 있는 것이다.

 

3. '이해의 수준'을 '믿음의 경지'로 바꾸는 훈련을 스스로 해야 한다.

그 첫 번째 과정은 기존에 상식이라고 믿었던 것을 모두 부인하고 백지상태에서 다시 점검해 보는 것이다.

수학 문제를 풀 때, 앞에서부터 해법이 꼬이면 뒤로 갈수록 정답이 나올 확률이 떨어진다. 그러므로 문제가 안 풀리면 처음부터 다시 점검하는 것이 순서일 것이다.

 

4. 투자의 세계에서는 단순히 '아는 것'만으로는 부족하다. '믿는 것이 힘'인 것이다.

이를 위해서는 기존 이론에 대한 철저한 검증과 자신만의 이론 정립이 필요하다.

 

5. 부동산 시장의 특징

1) 부동산은 실물이다

 : 직접 살 수 있다. 임대를 줄 수 있다.

2) 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다

 : 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생김(투자자), 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어짐(실수요자). 따라서 주택 시장은 한 번 오르면 가격이 빠지기 어려운 하방 경직성이 생김. 

3) 주택 시장은 레버리지 투자가 가능하다

 : 전세금 제외한 금액이 투자비용이 되어 수익률이 높음.

4) 부동산은 거래 비용이 많이 든다

 : 주식 거래 비용이 1%도 되지 않는 것에 비해, 부동산은 양도소득세, 중개 수수료, 취득세 등 보통 거래 비용이 2~5%에 이른다.

   즉 단기간에 거래 비용 이상이 폭락해야 부동산을 살고 파는 전략이 가능한데, 그러기 쉽지 않다.

5) 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다

 : 생각하고 준비할 여유가 충분하다.

6) 부동산에는 기관 투자자가 없다

 : 부동산 시장은 개인과 개인 간의 경쟁 시장이다.

7) 부동산은 수요와 공급이 제한적이다

 : 부동산 시장은 땅이라는 한정적인 자원 때문에 무한정 공급을 늘릴 수 없어 단기간에 수요와 공급이 늘어나기 어렵다.

8) 부동산은 환금성에서 제한적이다

 : 약점이면서 강점

9) 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다

10) 주식이 포커라면 부동산은 고스톱이다

포커는 도중에 그만둘 수 있으나 고스톱은 그럴 수 없다. 부동산은 시장에 참여하지 않아도 피해자가 될 수 있다.

 

6. 사람은 누구나 주거 향상의 욕구가 있다.

지금보다 더 좋은 곳에 살려는 욕구이다. 가장 주거 환경이 좋은 집은 수요가 꾸준히 생긴다.

 

7. 인구수 대비 가구 수 증가율이 크다

지방의 인구는 과거 20년간 5.6%밖에 늘어나지 않았으나 가구 수는 40% 증가함. 때문에 인구가 줄어든 지역에서도 매매가와 전세가가 증가함. 

 

8. 베이비부머 세대의 은퇴에 따른 변화

주택을 처분하기보다는 그 주택을 세를 주고, 그 임대료로 생활비를 충당하고 있다가 나중에 자식에게 그 집을 물려주는 것이 부모 입장에서는 현명한 처사인 것이다. (→ 법이 계속 바뀌고 있기 때문에 개인적으로 중립의견)

 

9. 입지의 중요성

단순 수치상 주택 보급률이 100%를 넘었다는 것만으로 집값이 오르는 시대가 끝났다고 하는 것은 과언이다. 주택이 모두 같은 것이 아니기 때문이다. 고급 주택만 주택 통계에 잡히는 것이 아니라 산동네에 있는 낡은 판잣집도 주택 수에 들어간다.

 

직주근접의 정확한 의미는 본인의 직장과 본인의 주거지가 가까이 있는 것이 아니라 본인의 집을 사 줄 만한 사람의 직장과 본인의 집이 가까이 있는 것을 말한다.

 

일자리 증가율, 주민 수 대비 일자리의 비율이 중요한 지표가 된다. 결국 어떤 지역의 집값 또는 전셋값이 꾸준히 오르려면 그 지역에 유입되는 주택 수요가 늘어야 하는데, 이를 위해서는 그 지역의 일자리 증가가 선행되어야 하기 때문이다.

대표적으로 일자리 증가율이 높은 지역으로는 분당구가 있다.

 

그런데 직주근접을 따질 때, 단순히 일자리가 늘어나는 것이 아니라 그 직장에서 일하는 사람의 소득 수준이 중요하다. 어느 나라든 소득이 낮은 계층의 자가 보유율은 낮기 때문이다.

 

10. 입지의 3대 요소, 교통/교육/환경

1) 소득이 높은 지역은 이미 좋은 환경을 갖춘 주택과 그렇지 않은 주택 간에 가격 차가 많이 벌어져 있을 것이다. 소득이 높을수록 환경이라는 요소에 더 많은 비중을 두기 때문이다. 먹고살기에 바쁜 사람이 많이 사는 지역에서는 한강 조망권을 이유로 집값 차이가 그다지 많이 나지 않는다. 우리나라가 점점 소득이 높아진다면 환경 프리미엄의 가치는 올라갈 것이다.

 

2) 환경이 변화하는 곳도 가치가 올라갈 가능성이 크다.

 

3) 효용 체감의 법칙도 고려해야 한다. 조망권의 경우 시간이 흐를수록 점점 무감각해지는 경향이 있다. 따라서 그보다는 그곳에 접근하여 운동이나 산책도 할 수 있는 체험권이 있는 곳이 더 각광을 받게 될 것으로 예상된다.

 

11. 투자의 본질은 불확실성에 있다.

투자에서 불확실성이 모두 제거된다면 그때부터는 돈이 많은 사람이 수익을 올리는 자본의 논리만이 남게 될 것이다. 불확실성을 두려워하는 사람의 또 하나의 특징은 추격 매수이다. 어디가 오를 것 같다는 기사가 보도되면, 추격 매수를 마다치 않는다. 언론 보도를 불확실성이 사라졌다는 증거로 생각하기 때문이다. 그러나 이런 매수 행태는 언론 보도 이전에 선투자를 하였던 사람들의 수익률을 높여 주는 것 외에는 의미가 없다. 이러다 역사상 가장 비싼 값에 사게 되는 것이 추격 매수의 위험성이다.

 

12. 실수요자 위주로 움직이는 시장

미국 주택 매매가 추이를 보면, 1년을 주기로 비슷한 패턴이 반복되는 것을 볼 수 있다. 매해 6월이 가장 집값이 비싸다. 우리나라는 학기가 3월에 시작하지만, 미국의 경우 동부는 8월 말, 서부는 9월 초에 학기가 시작된다. 우리나라도 계약일부터 잔금일까지 두 달 정도 걸리는데, 미국에서도 두 달 정도 걸리기 때문에 6월에 집을 사야 8월에 입주할 수 있는 것이고, 그래야 자녀를 새 학교에 새 학년 시작부터 다니게 할 수 있다. 이런 이유로 6월에 매수세가 가장 활발하고, 한겨울인 1월이 가장 매수세가 저조하다.

 

13. 주거형태 분류 기준

구분	층수	바닥 면적	소유주
아파트	5층 이상	660m2 초과	가구별 소유
연립주택	4층 이하
다세대주택		660m2 이하
다가구주택	3층 이하		1인 소유