오피스텔 재산세 업무용 주거용 비교/계산방법/변동신고

*이 글은 2024.6.23 기준으로 작성되었습니다

오피스텔 재산세 업무용 주거용 비교/계산방법/변동신고

오피스텔을 임대하게 되면, 세금 부분에 있어서 많은 공부가 필요합니다. 여러가지 종류의 세금 중, [재산세]와 관련하여 세무서 공식 발급 자료와 뉴스기사를 토대로 관련 내용을 정리해 보았습니다.
 

◎ 목차

1. 오피스텔 재산세 분류 : 업무용/주거용
2. 오피스텔 사업자 종류에 따른 재산세 분류
3. 오피스텔 재산세 용도에 따른 장단점
4. 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고
    1) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 안내문
    2) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 기사
    3) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 주의사항
5. 오피스텔 재산세 계산 방법

 

1. 오피스텔 재산세 분류 : 업무용/주거용

오피스텔은 원칙적으로 업무시설에 해당해 업무용 재산세가 부과되지만, 사용현황에 따라 주거용 재산세로 변경을 신청할 수 있습니다.
업무용일 경우 매년 7월에 건축물에 대한 재산세(세율 0.25%)가 부과되고 매년 9월에 토지에 대한 재산세(세율 0.1% ~ 0.4%)가 부과됩니다. 주거용일 경우 주택분 재산세가 7, 9월에 1/2씩 나누어 부과됩니다.(주택분은 20만원 이하일 경우 7월에 한번에 부과됩니다.)
 

2. 오피스텔 사업자 종류에 따른 재산세 분류

오피스텔을 임대하는 사업자는, 일반적으로 일반임대사업자/주택임대사업자/무등록사업자 세 가지로 나뉘게 되는데, 주택임대사업자로 등록할 경우에만 재산세가 자동으로 주거용으로 변경되며, 나머지 두 경우는 따로 신청하지 않을 경우 업무용 재산세가 부과됩니다. ("간혹" 지역별 세무서에 따라 임차인이 전입신고를 하면 자동으로 주거용으로 재산세를 변경하는 경우도 있다고는 하는데...이 부분은 따로 확인이 필요할 것으로 보입니다)
 

3. 오피스텔 재산세 용도에 따른 장단점

기준시가 3억원 이상의 오피스텔은 주거용이 업무용보다 더 낮은 세율이 부과되어 재산세를 절약할 수 있습니다. 그러나, 오피스텔이 주택 수에 포함되게 되어, 여러가지 추가적인 세금의 변화가 생기므로 주의가 필요합니다.
 
관련된 세금으로는, 종합부동산세, 취득세, 양도세 등이 있습니다. 각 세금별 장단점을 말씀드리겠습니다. 
 
1) 재산세
기준시가 3억원 이상의 오피스텔은 업무용 재산세가 주거용 재산세보다 더 많이 부과됩니다.
 
2) 종합부동산세
업무용일 경우 주택이 아니므로 종합부동산세에 포함되지 않으나, 주거용으로 변경할 경우 주택에 포함되게 되어 종합부동산세가 부과됩니다. (1세대 1주택일 경우 공시지가합 12억 이하이면 종부세 비과세, 1세대 다주택일 경우 합산 9억 초과일 경우 종부세 부과)
 
3) 취득세
다른 주택을 취득할 때에, 오피스텔이 주택수에 포함되어 취득 지역 및 보유 주택 수에 따라 다주택자 중과 취득세율이 될 수 있습니다.
 
4) 양도세
(*양도세의 경우, 실질과세의 원칙이 적용되어, 재산세가 업무용으로 되어있어도 실제 주거용으로 이용했을 경우 주택으로 봅니다. 따라서 양도세는 가장 많은 주의가 필요합니다. 단순히 재산세가 업무용으로 되어있다고 해서 안심하면 절대 안됩니다.)
 
⊙ 재산세를 주거용으로 변경하거나, 재산세는 업무용이나 실질 주거용으로 이용할 경우 주의사항
- 다른 주택을 양도할 때에, 오피스텔이 주택수에 포함되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나, 양도세 중과를 받을 수 있습니다.
 
⊙  오피스텔을 주거용으로 이용하다가 양도할 경우
- 오피스텔이 주택에 해당되므로 오피스텔 1채만 가지고 있던 사람이 새로운 주택을 취득할 경우, 일시적 2주택 비과세 혜택을 이용할 수 있습니다.
- 오피스텔 1채만 가지고 있던 사람이, 오피스텔을 2년 보유 후 양도할 경우, 오피스텔이 주거용이라면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도세를 줄일 수 있지만, 오피스텔이 업무용이라면 일반세율이 부과됨 (조정대상지역일 때 취득한 주거용오피스텔은 2년 거주 요건도 필요)
 
⊙  그 외 오피스텔 양도세 주의사항
- 업무용 오피스텔, 주거용 오피스텔 모두 2년 이상 보유하여야 양도세 일반세율이 적용됩니다. 따라서 용도변경시 주의가 필요합니다.
 

4. 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고

1) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 안내문

 
아래는 인천광역시 연수구 공식사이트( 인천광역시 연수구 (yeonsu.go.kr) )에서 다운받은, 2024년 6월에 배포된 주거전용 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 안내문 입니다.

 
재산세는 과세기준일이 6월 1일입니다. 6월 1일 기준으로 주거용 오피스텔을 소유한 사람에 한해 오피스텔을 주거용 재산세로 용도변경 신청이 가능합니다.
 
신고 대상 요건은 아래 세가지 기준을 만족해야 합니다.

1. 해당 오피스텔에 거주자(소유자 또는 임차인)가 2024년 6월 1일까지 주민등록 전입신고를 하고 2. 해당 오피스텔을 사업장으로 하는 사업자등록이 되어 있지 않으며 3. 오피스텔 전체를 주거용도로만 사용하고 있는 경우(공실 제외)

 
전입신고를 하였더라도, 오피스텔을 사업장으로 하는 사업자등록이 되어있으면 용도변경이 불가능하며, 오피스텔 일부만 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 용도변경이 불가능하다고 해석할 수 있겠습니다.
 
또한, 위에서도 말씀드렸듯이, 주택임대사업자의 임대물건으로 등록된 경우 신고가 불필요하며, 과세대상 변동신고로 인해 종부세, 취득세, 양도세등에 생기는 영향을 반드시 사전에 확인 후 신고하라고 되어있는 것을 확인 할 수 있습니다.
 
*일반적인 내용은 지역과 상관없이 동일하겠으나, 각 지역마다 주거전용 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 안내문 내용이 약간은 상이할 수 있으니, 본인의 오피스텔 관할 지역의 안내문을 참고하여 재산세 변동신고를 하셔야 겠습니다.
 

2) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 기사

아래는 "인천 연수구 주거전용 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 접수" 라는 제목의 2024.05.24에 쓰여진 오늘경제 기사입니다.
 

 
"오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 안내문"의 내용과 동일한 내용을 언급하고 있는 것을 확인 할 수 있습니다.
 
* 여기서 “무주택자 청약자격 상실 등~” 이란 문구가 있는데, 이 문구가 이상하여 알아본 결과, 오피스텔은 청약시 주택수에 포함되지 않는 다는 것을 청약홈 사이트에서 확인했습니다. 해당 내용은 아래 글에 자세히 적었으니 참고해주세요.

오피스텔을 소유한 사람은 청약시 무주택자일까? (자산 조건에는 포함)

오피스텔을 소유한 사람은 청약시 무주택자일까? (자산 조건에는 포함)

 

3) 오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 주의사항

오피스텔 재산세 과세대상 변동신고 관련 주의할 부분이 있습니다. 오피스텔을 실질적으로 주택으로 사용하면서 업무용으로 신고하면 추후 세무조사 등을 통해 종부세가 부과되면서 가산세까지 물어야 할 수도 있어 주의해야 합니다.
 
아래 내용은, "땅집고"사이트에 실린 내용을 발췌한 것입니다. 

출처: 오피스텔 갖고 있다 세금 폭탄 된통 맞지 않으려면 - 땅집고 > 원포인트레슨 (chosun.com)

 

아래 내용은, "삼일: 세무실무"사이트에 실린 내용을 발췌한 것입니다. 

  출처: 삼일: 세무실무 (samili.com)
 

5. 오피스텔 재산세 계산 방법

마지막으로, 오피스텔 재산세 계산 방법을 소개드리겠습니다.
주거용/업무용 재산세는 계산방법이 다릅니다.

*주거용 재산세 : (주택공시가격 x 60%) x (0.1%~0.4%) (4단계 누진세율) *업무용 재산세 : (토지 공시지가 x 70%) x (0.2%~0.4%) (3단계 누진세율)                         + (건물 공시지가 x 70%) x (0.25%) (단일세율)

* 해당 식의 근거는 아래 "더보기"를 클릭해주세요. 업무용 오피스텔의 토지 세율은, 별도합산 과세대상 토지 세율에 속합니다.

(출처: 인천광역시 연수구 공식사이트)

 
여기서, 누진세율은 아래와 같습니다. 
 
⊙ 주택에 대한 세율

(출처: 세율(지방세법 제111조), 2024.1.1 기준)

 
⊙ 토지에 대한 세율 (오피스텔 토지는 토지 중 별도합산 과세대상임)

(출처: 세율(지방세법 제111조), 2024.1.1 기준)

간단하게 재산세를 계산해보고 싶으신 분은, 부동산 계산기 사이트를 참고해보시는 것도 추천드립니다. 제 개인적 의견으로는, 관련 계산기 사이트를 참고하기는 하지만, 사이트를 100% 신뢰하지는 않는편입니다.
 
인터넷에 검색하면 쉽게 찾을 수 있는 사이트로는 아래 사이트들이 있습니다.
재산세 계산 - 부동산계산기 (ezb.co.kr)

재산세 계산 - 부동산계산기

보유세(재산세, 종합부동산세) 계산기::부동산계산기.com (xn--989a00af8jnslv3dba.com)

부동산계산기

 
지금까지 오피스텔 재산세 용도별 장단점 및 과세대상 변동신고에 대해 알아보았습니다. 글을 한 번 읽어서는 헷갈리는 부분도 많을 수 있고, 각자의 상황에 따라 해석이 달라지는 부분들도 있을 수 있습니다. 항상 꼼꼼히 확인하시고, 불확실한 부분에 대해서는 전문 세무사의 도움을 받는 것을 추천드립니다.
제 글이 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
 
* 중요한 사항에 있어서는 전문가의 도움을 받아 판단하시기를 바라며, 법은 계속 바뀌므로 최신 법을 확인하시기를 바랍니다.
 
 
+ 저는 개인적으로, 간단한 세무관련 문의는 아래 "찾아줘 세무사" 사이트에서 "세무Q&A"게시판을 이용하여 해결하고 있습니다. 무료이고 답변도 꽤 빨리 받을 수 있어 추천드립니다. 그런데, 같은 질문에 대한 답변도 세무사분 마다 의견이 엇갈리는 경우가 있더라고요. 법이란게 계속 바뀌고, 복잡하다 보니 이런 일이 생기는 것 같습니다. 
찾아줘 세무사 (findsemusa.com)

찾아줘 세무사! 국내 최대 세무사 비교 견적 어플리케이션

 
 
* 이 글은 본인의 경험과 정보수집, 공부를 통해 금전적 대가 없이 작성되었습니다.
 
 
 
▶그 밖에 오피스텔 관련 정보를 얻고싶으시다면 아래 글을 참고해 주세요
오피스텔 취득세 계산방법 (과세표준, 부가가치세)

오피스텔 취득세 계산방법 (과세표준, 부가가치세)

오피스텔 월세/전세, 사업자별 비교 (개인공부용)

오피스텔 월세/전세, 사업자별 비교 (개인공부용)

오피스텔 사업자 업종 변경 방법(홈택스 이용)

오피스텔 사업자 업종 변경 방법(홈택스 이용)