조정대상지역 전 분양계약한 오피스텔 거주요건(국세청 사례) 및 대안

◎목차

1. 조정대상지역 전 분양계약한 주거용 오피스텔 거주요건
2. 오피스텔 취득시점과 양도세 비과세 요건
    1) 오피스텔 취득시점의 의미
    2) 오피스텔 1세대 1주택 비과세 요건
3. 상생임대인 제도 - 거주요건없이 비과세 가능한 방법
4. 맺음말

1. 조정대상지역 전 분양계약한 주거용 오피스텔 거주요건

조정대상지역이었을 때 취득한 주거용 오피스텔은 양도시 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 거주, 2년 보유 요건이 필요합니다.
 
그런데, 과거에는 무주택 세대가 주거용 오피스텔을 조정대상지역 공고일 이전에 분양계약을 체결하고 계약금 전액을 납부한 경우, 이 요건에서 배제시켜 주었었는데요.

22.10.19 이후로 주거용 오피스텔 분양권 거주요건 판정시점 해석이 변경되어, 해당일 이후 양도하는 주거용 오피스텔의 경우에는, 2년 거주요건이 필요합니다.
(오피스텔이 아닌 아파트 등 주택은 무관함)
 
※여기서 잠깐!
상생임대인제도를 이용하면, 2년 거주요건 없이 비과세 적용이 가능합니다. 관련 내용은 글의 아래 부분에 설명드리니, 꼭 확인해 주세요.
 
아래는 국세청에서 배포한 실수톡톡에 실린 사례입니다.
 

 
기존에는, 오피스텔을 주거용으로 취득한 시점에 조정대상지역에 해당하였더라도, 조정대상지역 공고 전 오피스텔 분양권 계약이 완료되었으면 실거주 요건2년이 적용되지 않았습니다.
 
그러나, 22.10.19 이후 양도하는 오피스텔의 경우, 분양권 계약 시점이 아닌, 취득 시점에 조정대상지역이었는지 여부에 따라 실거주 요건이 적용됩니다.
 
오피스텔은 준공 전까지 그 용도가 정해지지 않는 건물이기 때문에 이런 해석이 이루어진 것으로 보입니다.
 
해석이 변경되기 전까지 실거주 요건이 적용되지 않는 것으로 알고있던(그리고 실제로 실거주 요건 없었던) 오피스텔 소유자 분들 입장에서는 참으로 터무니 없는 일일 수 없습니다. 22.10.19 이전에 양도한 사람들은 2년 실거주를 하지 않고 비과세를 받았을텐데, 22.10.19 이후에 양도하는 분들은 2년 실거주를 해야되는 상황이 되어버렸습니다.
 
이렇게 갑작스럽고 예고없이 법이 바뀌어서 이렇게 시민들에게 피해를 주어도 되는 것인지 의문이 듭니다.
 
관련내용을 다룬 블로그 글을 몇 개 가져와봤습니다.
조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 : 네이버 블로그 (naver.com)

조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약

기재부 유권해석 - 오피스텔 2년거주 요건, 일시적2주택 기한, 종부세 합산 > 세법(양도세 등) | 올레킨텍스 부동산 (xn--9t4bq8d95l4sa.kr)

오류안내 페이지 | 올레킨텍스 부동산

동일한 내용에 대해 언급하고 있는 것을 알 수 있습니다.

2. 오피스텔 취득시점과 양도세 비과세 요건

위 내용과 관련하여, 추가적인 오피스텔 관련 사항을 정리해보았습니다.
 

1) 오피스텔 취득시점의 의미

오피스텔 취득일

오피스텔을 취득하는 시점은, 분양권 계약금을 지불하는 계약시점이 아닌, <준공 전 잔금납부시에는 준공인가일>, <준공 후 잔금납부 시에는 잔금납부일>에 해당합니다.
 

2) 오피스텔 1세대 1주택 비과세 요건

기본적으로 오피스텔이 주거용이어야 합니다.
업무용 오피스텔은 양도시 비과세가 적용되지 않습니다. 업무용 오피스텔은 2년 이상 보유시 일반세율이 적용됩니다.
 
또한, 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족해야 합니다. 취득시점에 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유 요건이 필요하고, 취득시점에 조정대상지역이었다면 2년 거주 2년 보유 요건이 필요합니다.
 

3. 상생임대인 제도 - 거주요건없이 비과세 가능한 방법

22.10.19 이후에 주거용 오피스텔을 양도하게 되어, 기존에 염두에 두지 않았던 2년 거주요건을 채우지 못해 1세대 1주택 비과세 요건을 받지 못하게 된 분들에게는, 한 가지 대안이 있습니다.
 
바로 상생임대인 제도를 이용하는 것입니다.
 
상생임대인 제도란, 아래 요건을 만족한 경우 2년 거주요건 없이 양도세 비과세를 적용해주는 제도입니다. 
 

출처: [절세톡톡] 상생임대주택, 직전 임대차계약이 1년이어도 인정되는 경우 < 기고 < 오피니언 < 기사본문 - 세정일보 [세정일보] 세정일보 (sejungilbo.com)

 
 
상생임대주택 요건을 만족시킬 수 있다면, 2년 거주요건 없이 1세대 1주택 비과세 판정을 받을 수 있습니다.
 

출처: [절세톡톡] 상생임대주택, 직전 임대차계약이 1년이어도 인정되는 경우 < 기고 < 오피니언 < 기사본문 - 세정일보 [세정일보] 세정일보 (sejungilbo.com)

 
* 상세임대주택 양도세특례에 대해 더 자세한 내용이 실려있는 글이 있어 아래와 같이 링크 첨부합니다.
상생임대주택 양도세특례 완벽정리(상생임대주택에.. : 네이버블로그 (naver.com)
 
4. 맺음말
지금까지 조정대상지역 전 분양계약한 오피스텔 거주요건을 국세청 사례를 들어 설명하고, 관련 내용을 살펴보았습니다. 마지막으로 상생임대인 제도까지 함께 살펴보았습니다. 이 글을 통해 조정대상지역 전 분양계약한 오피스텔 거주요건에 대한 궁금증이 해결되셨으면 좋겠습니다. 또한 상생임대인 제도 요건을 만족하여 계획대로 오피스텔을 매도하실 수 있기를 바라겠습니다.
 
그럼 오늘도 좋은 하루 되세요.
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*오피스텔 관련 추가 정보를 얻고싶으시다면 아래 글을 참고해주세요.
오피스텔 재산세 업무용 주거용 비교/계산방법/변동신고

오피스텔 재산세 업무용 주거용 비교/계산방법/변동신고

오피스텔 취득세 계산방법 (과세표준, 부가가치세)

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*찾아줘세무사 사이트에 관련 문의글과 세무사님 답변이 있어 참고로 올려봅니다. 두 세무사님의 답변이 상이하지만, 국세청 사례에따르면 첫 답변이 맞는 것으로 보여집니다.